Menschen, die glauben, dass eine höhere Besteuerung von Immobilien die finanzielle Erschwinglichkeit von Mietwohnungen verbessern würde, gehen davon aus, dass leerstehende Wohnungen aufgrund sogenannter spekulativer Leerstände leer stehen. In der Fachliteratur ist jedoch auch der Begriff der sogenannten friktionellen Leerstände bekannt [das Wort „friction” wird in erster Linie mit „Reibung” übersetzt, aber Ökonomen verwenden es auch im Sinne von „vorübergehend”, Anm. d. Red.].

Friktionelle, also vorübergehende Leerstände entstehen beispielsweise, wenn in einer Mietwohnung der Mieter wechselt. Es kann mehrere Monate dauern, bis der Eigentümer der Wohnung einen geeigneten neuen Mieter findet. In der Zwischenzeit steht die Immobilie leer. Es handelt sich jedoch nicht um einen Fall von spekulativer Leerstand, bei dem der Eigentümer die Wohnung mit langfristiger Absicht leer stehen lässt.

Mit vorübergehender Leerstand, der durch objektive Umstände verursacht wird, kann auch ein Bauträger konfrontiert sein, der natürlich einige Zeit benötigt, bis alle Einheiten in einem gerade fertiggestellten Neubau oder einem komplett renovierten älteren Haus belegt sind.

In der Praxis ist es relativ schwierig, wenn nicht sogar unmöglich, zwischen beiden Gründen für Leerstand zu unterscheiden (friktioneller Leerstand kann zudem auch durch eine langfristige Krankheit, den Tod des Eigentümers und anschließende Erbschaftsverfahren, Vermögensstreitigkeiten zwischen Erben oder Miteigentümern entstehen). Wenn also die Grundsteuer erhöht oder eine Steuer auf leerstehende Immobilien eingeführt wird, schlagen sich beide in der Höhe der Miete nieder.

Ein Immobilienbesitzer, der seine Immobilie normalerweise vermietet, weiß beispielsweise, dass sie von Zeit zu Zeit ohnehin leer steht. Dies ist beispielsweise der Fall, bis er einen geeigneten neuen Mieter für denjenigen findet, der die Wohnung bereits verlassen hat. Würde eine Steuer auf leerstehende Immobilien eingeführt, würde sich die vorübergehende Leerstandszeit für einen solchen Eigentümer verteuern. Bis er einen neuen Mieter für die Wohnung findet, muss er mehr dafür bezahlen. Um diese erhöhten Mietkosten zu decken, wird er einfach die Miete erhöhen.

Ähnlich wird auch ein Bauträger vorgehen. Er wird seine erwarteten erhöhten Kosten, die sich aus der Einführung der Besteuerung von Leerstand ergeben, auf den Preis der verkauften Wohnungen in Neubauten oder renovierten Altbauten umlegen. Dies wird den Anstieg der Immobilienpreise in der betreffenden Region beschleunigen, was auch zu einem allgemeinen Anstieg der Mieten führen kann, da die Eigentümer versuchen werden, die höheren Immobilienpreise auf die Mieter abzuwälzen, um ihre bestehenden Mietrenditen aufrechtzuerhalten.

Dem beschriebenen Anstieg der Mieten, der durch die Besteuerung vorübergehender Leerstände verursacht wird, wird der Effekt des Wachstums des Angebots an Mietwohnungen entgegenwirken. Dieses wird steigen, da eine höhere Grundsteuer oder eine neue Steuer auf leerstehende Wohnungen den Anteil spekulativ leerstehender Wohnungen verringern wird. Eine höhere Besteuerung der nicht erzwungenen spekulativen Leerstände verteuert diese und verringert damit natürlich ihre Attraktivität in den Augen der Immobilienbesitzer. Die Folge wird ein höheres Angebot an Mietwohnungen sein, was den Druck auf die Mietpreise verstärken wird.

Dieser Druck auf die Mietpreise, der aus der Verteuerung spekulativ leerstehender Wohnungen resultiert, trifft jedoch auf den bereits erwähnten gegenläufigen Druck, der aus der Verteuerung auch frictional leerstehender Wohnungen resultiert. In Vancouver beispielsweise, wo im vergangenen Jahrzehnt eine Steuer auf leerstehende Immobilien eingeführt wurde, heben sich beide gegensätzliche Effekte empirischen Erkenntnissen zufolge mehr oder weniger gegenseitig auf. Die Studie kommt zu dem Schluss, dass die finanzielle Erschwinglichkeit von Mietwohnungen durch die neue Besteuerung nicht steigt.

Eine höhere Grundsteuer oder eine neue Steuer auf leerstehende Wohnungen verteuern die freiwillige Leerstandsquote, aber logischerweise auch die unfreiwillige Leerstandsquote. Sie verringern die Attraktivität des freiwilligen Leerstands, was beabsichtigt ist, erhöhen aber gleichzeitig – was nicht beabsichtigt ist – die Kosten des erzwungenen Leerstands, d. h. sie erhöhen die Kosten der normalen Geschäftstätigkeit des Immobilienbesitzers oder Bauträgers.

Diese erhöhten Kosten werden letztendlich auf die Mieter umgelegt, wodurch der positive Effekt, den die Verteuerung spekulativer Leerstände auf die Mieter hat, also die steuerliche Benachteiligung des Leerstands von Wohnungen, zunichte gemacht wird.

Auch aus anderen Teilen der Welt, wie beispielsweise Vancouver, gibt es bislang keine verlässlichen empirischen Belege dafür, dass eine Erhöhung der Grundsteuer oder die Einführung einer Steuer auf leerstehende Immobilien die finanzielle Erschwinglichkeit von Wohnraum verbessern würde.

Der Text wurde ursprünglich auf der Website lukaskovanda.cz veröffentlicht.